事件:“十一”长假期间,中国楼市迎来新一轮收紧调控大潮,北京、广州、深圳、苏州、合肥等21个城市8天内先后出台楼市调控政策,限购限贷城市扩围,部分城市调控力度升级。

        观点:本次长假出台密集调控政策、区域扩围,意在遏制房价过快上涨,稳定房价预期;各地政策力度存在明显分化,显现出较为明显的“因城施策”、“一城一策”调控方式;调控政策短期内有望为楼市降温,但不会引发四季度房价大幅回调,预计房价涨幅逐步趋稳的态势将持续至明年1季度末。本轮调控政策对房价上涨的核心触及有限,若未来央行加强流动性控制,政策叠加效应将对房价的长期走势产生显著影响。点评

        高层施压,政策密集出台。近期,中央主要领导对遏制热点城市房价过快上涨做出了一系列重要的批示和部署,强调“一市一策,区别对待”,“一二线城市要防泡沫,三四线城市要同城镇化相结合”,9月28日国务院房地产专题会和9月30日住建部工作部署会上,指出部分城市特别是16个热点城市存在房价过快上涨问题,必须在短期内遏制这一势头,做到“房价环比不增长,逐步有回落,努力回归到合理区间”,具体措施包括:限购、限贷、确保土地和新房供应、严查资金违规入市、整顿违法开发商和地产中介、正确引导舆论等。

       政策力度存在分化,调控仍有扩围空间。此轮出台楼市调控政策的主要是前期房价涨幅较大的一、二线城市,但是政策力度存在明显分化,显现出较为明显的“因城施策”、“一城一策”。除北京、深圳、南京、苏州等少数城市较为严格外,其他在前期政策基础上的调整幅度不大,相较于2014年“930”新政之前46个城市限购、全面“认房认贷”和限贷的情形,本轮政策从整体层面还存在较大的调整空间,预计年内将有更多二线城市出台收紧政策。同时,三四线城市囿于较大的去库存压力,需要保持或者出台宽松政策。

         楼市短期降温,房价涨幅回归平稳态势。政策出台后,十一期间二线城市房产销售明显降温,北京、深圳、南京、杭州等多地新房及二手房市场网签量均有明显下滑。如南京平时单日认购量在300套到500套之间,而10月6-7日日均认购量降至30套左右。本轮政策调控主要以“限购、限贷”为主,抑制投机投资需求,但是16个热点城市本身供需比较低,投机性需求以外的改善性需求旺盛,短期内调控政策将对房价快速上涨有一定的遏制作用,但考虑到房屋成交量对房价的传导周期以及前期积累的购买需求,预计本轮调控不会引发四季度房价大幅回调,房价涨幅逐步趋稳的态势将持续至明年1季度末。

        调控政策影响预期,长期走势受制于流动性。我们认为14年“930”新政以来的本轮房价上涨主要源于经济下行以及宽松货币政策,“资产荒”背景下资金大量进入房地产市场,在80后子女教育需求和改善性需求集中释放的基础上进一步引发投资和投机需求。调控政策密集出台有助于稳定房价预期,目前大中城市土地投放增速仍处于2013年以来低点,货币政策方面,12月份美联储加息预期增强,国内四季度货币政策仍将保持稳健,短期内流动性仍较为较宽松,因此,从目前来看,本轮调控对房价上涨的核心触及有限,若未来央行加强流动性控制,政策叠加效应将对房价的中期走势产生显著影响。

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